logo-for-printing

19. júní 2023

Greiðslubyrði heimila

Vaxandi greiðslubyrði heimila af fasteignalánum, samhliða hækkandi meginvöxtum Seðlabankans, er um þessar mundir áberandi umfjöllunarefni í opinberri umræðu. Þetta er mikilvæg umræða og nauðsynlegt að hún sé byggð á hlutlægum gögnum um greiðslubyrði og stöðu heimila. Enda skiptir fjárhagsstaða heimila verulegu máli fyrir fjármálastöðugleika.

Gjarnan eru tekin dæmi um einstakling eða hjón með óverðtryggt fasteignalán á breytilegum vöxtum. Vissulega felst í því að staða einstakra aðila getur verið þröng en slík framsetning sýnir þó aðeins takmarkaðan hluta af raunveruleika íslenskra heimila. Fjölmörg heimili hafa blandað saman fasteignalánum með fasta og breytilega vexti, verðtryggðum lánum og óverðtryggðum. Því hafa hækkanir meginvaxta Seðlabankans síðustu misseri aðeins haft áhrif á greiðslubyrði hluta þeirra fasteignalána sem neytendur eru með. Þar fyrir utan er fjöldi heimila sem eiga húsnæði en skulda ekki húsnæðislán.

Í riti Seðlabankans, Fjármálastöðugleiki 2023/1, var fjallað ítarlega um greiðslubyrði heimila. Sú greining tók mið af stöðu lána heimila í lok janúar á þessu ári og þeim vöxtum sem í boði voru hjá lánveitendum 6. mars sl. Í þessari samantekt er búið að uppfæra þá umfjöllun miðað við stöðu lána í lok apríl og vextir lána miðast við vaxtatöflur lánveitenda 2. júní sl.

 

Greiðslubyrði heimila

Mynd 1 sýnir dreifingu greiðslubyrðar heimila af fasteignalánum í janúar í samanburði við stöðuna í apríl, annars vegar allra heimila og hins vegar þeirra heimila sem tóku fasteignalán á tímabilinu janúar 2020 til og með apríl 2023.1  Lánveitingar á þessu tímabili eru yfir 80% af heildarfjárhæð fasteignalána til heimila, til um 60% heimila sem skulda íbúðalán. Mikilvægt er að hafa í huga að hér er búið að leggja saman greiðslubyrði allra fasteignalána viðkomandi heimilis. Ekki er um að ræða greiðslubyrði stakra fasteignalána heldur stakra heimila sem svo eru flokkuð eftir heildargreiðslubyrði. Í janúar greiddu tæplega 72,7% heimila minna en 200 þús.kr. á mánuði í vexti og afborgun fasteignalána ef horft er til allra lántaka og 14,6% greiddu meira en 250 þús.kr. Sé miðað við tölur frá apríl greiddu 70,1% minna en 200 þús.kr. á mánuði og 16,7% meira en 250 þús. kr. Nýlegar vaxtahækkanir valda því að dreifing greiðslubyrðar hefur hliðrast upp og fleiri heimila greiða meira af lánum sínum en í janúar.
Ef við skoðum dreifingu greiðslubyrðar fyrir heimili sem tóku nýtt lán frá og með janúar 2020 sést að þau greiða almennt meira af sínum lánum en ef öll heimili sem skulda íbúðalán eru skoðuð, 60,6% greiða minna en 200 þús.kr. á mánuði og 22,6% meira en 250 þús.kr. á mánuði. Í umfjölluninni hér á eftir er greiðslubyrði þessa hóps(þ.e. heimila sem tóku lán frá og með janúar 2020) skoðuð nánar.

 

 

Breyting á greiðslubyrði heimila sem hafa tekið lán frá ársbyrjun 2020

Þegar greiðslubyrði heimila sem hafa tekið fasteignalán frá janúar 2020 er skoðuð sést að hún hefur almennt aukist eins og mynd 2 sýnir. Eins og sést greinilega á mynd 1 er sá hópur heimila með hærri greiðslubyrði en skuldsett heimili almennt. Það á sér eðlilegar skýringar, t.d. er oft um að ræða heimili sem stækkuðu við sig húsnæði og juku því skuldsetningu sína. Einnig var á þessu tímabili óvenjumikið um heimili sem keyptu sína fyrstu íbúð, en fyrstu kaupendur taka að meðaltali íbúðalán með hærra veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalli en fasteignakaupendur almennt.

Greiðslubyrði hjá hluta heimila hefur staðið í stað eða lækkað frá því að lán var tekið eða um 22,7% ef miðað er við janúar en 22,8% miðað við stöðuna í apríl.2  Hlutfall heimila þar sem greiðslubyrði hefur hækkað um minna en 30 þús. kr. lækkaði úr 50,3% í 47,2% frá janúar til ágúst, en hlutfall heimila þar sem greiðslubyrði hafði hækkað um meira en 30 þús.kr. á mánuði jókst úr 27,0% í 30,1%. Hækkun greiðslubyrði er meiri hjá þeim heimilum sem hafa tekið óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum en hjá öðrum heimilum. Enn sem komið er stendur lítill hluti heimila frammi fyrir því að greiðslubyrði þeirra af fasteignalánum hafi hækkað verulega, en greiðslubyrði um 4,5% heimila hafði hækkað um meira en 100 þús. kr. á mánuði sé litið til gagna frá því í janúar á þessu ári. Hlutfallið hefur hækkað síðan þá og, sé miðað við gögn um útlán í apríl og vaxtatöflur lánveitenda 2. júní, hefur greiðslubyrði um 7,5% heimila nú hækkað um meira en 100 þús.kr. á mánuði frá lántöku.

 

 

Greiðslubyrðarhlutfall heimila

Að skoða eingöngu hvernig greiðslubyrði lána þróast, í krónum talið, gefur ekki rétta mynd af þeirri áhættu sem lántakar standa frammi fyrir þar sem ekki er tekið tillit til þess hvernig tekjur þeirra hafa breyst á sama tíma. Hækkun greiðslubyrðar um t.d. 10 þús. kr. á mánuði hefur þannig ekki sömu þýðingu fyrir heimili með háar ráðstöfunartekjur og hún hefur fyrir heimili með lægri ráðstöfunartekjur. Sýnt hefur verið fram á að greiðslubyrðarhlutfall (greiðslubyrði í hlutfalli við ráðstöfunartekjur) sé ágætur mælikvarði á hættuna á því að lántaki lendi í vanskilum.3  Þegar hlutfallið verður hærra en 35-40% aukast líkur á greiðsluerfiðleikum. Það er því áhugavert að skoða hvernig greiðslubyrðarhlutfall þeirra heimila sem tóku lán frá upphafi árs 2020 hefur þróast yfir tíma.

Mynd 3 sýnir hvernig dreifing greiðslubyrðarhlutfallsins breytist frá lántöku til apríl 2023 að því gefnu að tekjur lántaka hafi staðið í stað.4  Hlutfall lántaka með greiðslubyrðarhlutfall umfram 35%, sem er hámark greiðslubyrðarhlutfalls almennra lántaka í reglum Seðlabankans, eykst úr 8,5% í tæplega 17,6%. Þar sem tekjum lántaka er haldið föstum er hér um ofmat á áhættu að ræða enda er líklegt að tekjur heimila hafi í flestum tilfellum hækkað frá því lánið var veitt. Ef gert er ráð fyrir að ráðstöfunartekjur lántaka breytist í takt við launavísitölu má sjá að dreifing greiðslubyrðarhlutfallsins er ekki ósvipuð og dreifing þess við lántöku. Hlutfall lántaka með greiðslubyrðarhlutfall umfram 35% hækkar þó úr 8,5% í 11,0%. Greiðslubyrði fasteignalána hefur því ekki hækkað verulega umfram ráðstöfunartekjur lántaka enn sem komið er. Raunar hefur fjölgað í hópi heimila sem er með greiðslubyrðarhlutfall innan við 20% en hlutfall þeirra heimila við lántöku var 47,8% en 49,9% í apríl sé gert ráð fyrir að laun lántaka hafi hækkað í takti við breytingar á launavísitölu.

 

 

Áhrif vaxtaendurskoðunar á greiðslubyrðarhlutfall heimila

Algengt var að lántakar tækju óverðtryggð lán með fasta vexti til þriggja eða fimm ára á árunum 2020 og 2021, þegar vextir voru mjög lágir. Vextir þessara lána munu koma til endurskoðunar í ár og á næstu árum. Miðað við verðbólguhorfur nú er ólíklegt að álíka lágir vextir verði í boði við vaxtaendurskoðun þessara lána og þegar lánin voru tekin.5  Erfitt er að meta nákvæmlega hvaða áhrif vaxtaendurskoðunin mun hafa á greiðslubyrðarhlutfall viðkomandi lántakenda þegar þar að kemur. Til þess þyrfti m.a. að leggja mat á hvernig vextir og ráðstöfunartekjur munu þróast í framtíðinni og hvort lántakendur velji að breyta lánaskilmálum sínum, t.d. með því að lengja í lánum eða endurfjármagna óverðtryggð lán með verðtryggðum þegar kemur að vaxtaendurskoðun.

Einföld leið til að leggja mat á hugsanleg áhrif vaxtaendurskoðunar er að gera ráð fyrir að vextir komi til endurskoðunar strax í dag en mynd 4 sýnir áhrifin af slíkum breytingum. Þar er gert ráð fyrir að öll útistandandi óverðtryggð fasteignalán með fasta vexti umbreytist í óverðtryggð lán með breytilega vexti og taki þá breytilegu vexti sem voru í boði 2. júní sl. Að auki er miðað við óbreyttan lánstíma og að lántakar skipti ekki um lánveitanda, jafnvel þótt lægri vextir kunni að standa til boða. Þessar forsendur hafa það í för með sér að greiðslubyrðin er líklegri til þess að hækka meira frekar en minna. Við þetta hliðrast dreifing greiðslubyrðarhlutfallsins talsvert og hlutfall lántaka með greiðslubyrðarhlutfall umfram 35% fer úr 11,0% í 22,4%. Það er nokkuð hátt hlutfall heimila en hafa þarf að í huga að fjölmörg heimili eru skuldlaus og eingöngu eru skoðuð heimili sem tóku lán frá janúar 2020.

Þótt vaxtahækkanir hafi, enn sem komið er, haft minni áhrif á greiðslubyrði flestra heimila en ætla mætti af opinberri umræðu eru talsverðar líkur á að hluti heimila sem eru með óverðtryggð lán með tímabundið fasta vexti ráði illa við núverandi óverðtryggða breytilega vexti þegar kemur að vaxtaendurskoðun. Þau heimili hafa hins vegar ýmsa möguleika til að lækka greiðslubyrði sína því þau gætu m.a. lengt í lánum eða endurfjármagnað viðbótarlán séu þau með slík. Þar að auki mun möguleikinn á að færa sig yfir í verðtryggð lán takmarka verulega líkurnar á því að heimili lendi í greiðsluerfiðleikum þar sem mánaðarleg greiðslubyrði verðtryggðra lána er mun lægri en óverðtryggðra.

 

Höfundur: Einar Jón Erlingsson, sérfræðingur á fjármálastöðugleikasviði Seðlabanka Íslands. 

Fylgigögn: Talnagögn fyrir myndir í grein

Neðanmáls:

  1. Seðlabankinn hefur frá ársbyrjun 2020 safnað ítarlegum gögnum um fasteignalán til neytenda frá stóru viðskiptabönkunum þremur og ÍL-sjóði (HMS). Frá ágúst 2020 hefur þessum gögnum einnig verið safnað frá níu stærstu lífeyrissjóðunum. Því er hægt að skoða með talsverðri nákvæmni hvernig greiðslubyrði heimila sem eru með fasteignalán þróast yfir tíma.
  2. Ástæðurnar fyrir lækkandi greiðslubyrði hjá hluta heimila eru helst tvær. Annars vegar hafa sum heimili greitt ósamningsbundnar greiðslur inn á lán, sem lækkað hafa höfuðstólinn og leitt til lægri greiðslubyrðar. Hins vegar, sé tekið lán með jöfnum afborgunum, í staðinn fyrir jafnar greiðslur, lækkar heildargreiðslubyrði lánsins yfir líftíma þess, að nafnvirði ef um óverðtryggt lán er að ræða, en að raunvirði, sé lánið verðtryggt. Sumir lánveitendur krefjast þess raunar að fasteignalán yfir ákveðnu veðsetningarhlutfalli, svokölluð viðbótarlán, séu með jöfnum afborgunum. Slík lán bera meiri greiðslubyrði til að byrja með en lán með jöfnum greiðslum en þetta lánaform tryggir á móti hraðari niðurgreiðslu lánsins. Ráðstöfun séreignarsparnaðar til niðurgreiðslu lána er dæmi um slíka greiðslu. Seðlabankinn býr þó ekki yfir gögnum til að meta hversu mikil áhrif slíkar greiðslur hafa á greiðslubyrði heimila.
  3. Sjá t.d. Conor O’Toole og Rachel Slaymaker, (2021). Repayment capacity, debt service ratios and mortgage default: An exploration in crisis and non-crisis periods, Journal of Banking & Finance, 2021, Nr. 133, 106271, og Erlend Nier, Radu Popa, Shamloo Maral, og Voinea Liviu. (2019). Debt Service and Default: Calibrating Macroprudential Policy Using Micro Data, IMF Working Papers, 2019(182), A001.
  4. Gögn Seðlabankans innihalda eingöngu upplýsingar um tekjur lántaka við lántöku.
  5. Endurskoðun vaxta á lánum með tímabundið fasta vexti má sjá á mynd VII-29 í gagnvirkum hagvísum Seðlabanka Íslands (http://hagvisar.sedlabanki.is).

 

Til baka